משנתברר שמתווך ידע על פגם בנשוא העיסקה, האם מגיעים לו דמי תיווך?

נושא מרכזי: זכאות מתווך לדמי תיווך כאשר מתגלה פגם בנכס שנמכר.

נקודות עיקריות:

• כלל בסיסי: מתווך זכאי לדמי תיווך רק לאחר השלמת העסקה בין הקונה למוכר.
• ציטוט: "ובכן עלינו לדעת ש המתווך זכאי לדמי תיווך רק אם נגמרה העסקה בין הקונה ובין המוכר. אם לא נגמרה העסקה איננו זכאי לדמי טיבוך."
• ביטול עסקה עקב סכסוך מאוחר: אם העסקה הושלמה, ורק לאחר מכן הקונה והמוכר הסתכסכו והעסקה בוטלה, אין זה גורע מזכות המתווך לדמי תיווך.
• ציטוט: "במקרה כזה בוודאי וודאי שאין לגרוע מדמי הטיווך שמגיעים למתווך כי ביטול העסקה בא בשל סכסוך מאוחר יותר."
• ביטול עסקה עקב מקח טעות (פגם): אם העסקה בוטלה עקב גילוי פגם בנכס (מקח טעות), העסקה נחשבת כאילו לא התחילה מלכתחילה. במקרה זה, לא רק שהמוכר חייב להחזיר את הכסף והקונה את הנכס, אלא שהמתווך חייב להחזיר את דמי התיווך לקונה, או לא לגבות אותם אם טרם שולמו.
• ציטוט: "אבל אם הדמי א אם העסקה נתבטלה בגלל שנתגלה פגם, הרי זה מקח טעות. ואם זה מקח טעות אז בוודאי וודאי שהעסקה כאילו מראש לא התחילה כיוון שהיה מקח טעות והיא התבטלה ולכן לא מבעיה שהמוכר חייב להחזיר את הכסף לקונה והקונה את הרכב למוכר, אלא שגם המתווך חייב להחזיר את דמי הטיבוך לקונה ואם עדיין הקונה לא שלם לא ישלם."
• חובת אמון של המתווך: המתווך מחויב בחובת אמון כלפי הלקוח (הקונה) ועליו לגלות לו כל פגם ידוע בעסקה.
• ציטוט: "ועל דרכנו למדנו שהמתווך חייב בחובת אמון כלפי הלקוח וחייב לגלות לו את המומים שיש בעסקה אם יש מומים בעסקה הזו..."
• השלכות אי-גילוי פגם:המתווך עלול לאבד את זכותו לדמי תיווך.
• ציטוט: "...אם איננו שומר על חובת נאמנות זו בעצם א' יכול להפסיד את שכרו דמי טיבוך..."
• המתווך עלול להיתבע כשותף למעשה מרמה יחד עם המוכר.
• ציטוט: "...ב' אולי הוא עלול לטבע כחלק מסייע בעסקה של מרמה יחד עם המוכר."
• חובת בדיקה של המתווך: על המתווך לבדוק היטב את הנכס. גם אם לא ידע על פגם, אם היה עליו לדעת עליו, הוא עלול לאבד את דמי התיווך.
• ציטוט: "דבר נוסף וחשוב הוא שהמתווך אשר הוא עוסק בתיווך צריך לבדוק כל דבר היטב. כי אם היה בממכר מום והוא לא ידע עליו. מאוד יכול להיות שאם היה עליו לדעת מכך והוא לא ידע אז אף על פי שלא ידע הוא עלול להפסיד את מה הטיובוך שלו..."
• הבחנה ממקרה של חרטה הדדית: המקור מבחין בין ביטול עסקה עקב פגם לבין ביטול עסקה עקב חרטה הדדית של הצדדים משיקולים אישיים. במקרה של חרטה הדדית לאחר השלמת העסקה, המתווך עדיין זכאי לדמי תיווך. המקור מביא מקרה דומה מתשובות ופעולה צדיק.
• ציטוט המתאר מקרה חרטה: "...אלא שאחר שסגרו עסקה לימים התחרטו. לא בגלל שנתגלה פגם בדבר שנמכר, אלא שכל אחד משיקולים שלו התחרות מן העסקה...והשיב שמגיע לו דמי הטיווך מדוע מאחר והעסקה הוא שלמה אלא שמוחר יותר המוכר והקונה משיקולים שלהם התחרטו ופרקו העסקה מגיע לו דמי מעט תיווך."
• השוואה להעברת חוב פגומה: המקור משווה את המקרה של נכס פגום למקרה של הצעת קניית חובות שבסופו של דבר התגלו כפגומות. במקרה כזה, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך מכיוון שהציע לקונה "ממכר פגום עמום".
• ציטוט: "...הוא מביא מהרמה סוף סימן רצד בחוש משפט סעי ו' על מישהו שהעביר חוב, הציע למישהו לקנות חובות, היו קונים חובות ובסוף נתגלה קלקול באותן באותן עסקאות אז במקרה כזה לא מגיע למתווך את האדמי תיווך. מדוע? כיוון שהוא בעצם הציע לקונה ממכר פגום עמום..."
• תמצית: המתווך זכאי לדמי תיווך עבור חיבור מוצלח בין קונה למוכר, אך זאת בכפוף לחובת הנאמנות שלו כלפי הקונה ולגילוי נאות של כל מידע רלוונטי, ובכלל זה פגמים בנכס. אי-מילוי חובות אלו עלול לגרום לאובדן דמי התיווך ואף לחשיפה לתביעה.

מסקנה: המקור מדגיש את האחריות המוטלת על המתווך לוודא שהעסקה תקינה ולפעול ביושר ובשקיפות מול הקונה. גילוי פגמים ידועים ובדיקה סבירה של הנכס הם תנאים הכרחיים לזכאות לדמי תיווך במקרה של עסקת מכר